El refinanciamiento está reapareciendo mientras aumenta el valor de las viviendas

¿Será tiempo de retirar alguna parte de la ganancia de tu vivienda al refinanciar tu hipoteca? Para un creciente número de propietarios, la respuesta este año es un rotundo sí, por lo menos de acuerdo a los nuevos datos de algunos de los principales prestamistas.

En una refinanciación para retiro de efectivo, conviertes parte del valor de tu vivienda en dinero, agregando al saldo de tu hipoteca. Digamos que tienes una casa de $400,000 con una primera hipoteca de $200,000. Tienes $200,000 de equidad y un par de proyectos importantes en mente — el pagar los saldos con altas tasas de interés de tus tarjetas de crédito y el renovar tu casa — que te costarán alrededor de $50,000. Ya que las tasas hipotecarias siguen siendo atractivas en el rango del 4% y todavía puedes pagar un pago mensual más alto sobre un préstamo de saldo más grande, puedes refinanciar tu préstamo existente de $200,000 y sacar un nuevo préstamo de $250,000 para reemplazarlo. Terminas con más deuda, pero también te quedas con aproximadamente los $50,000 dólares que necesitas, menos los costos de transacción.

Los refinanciamientos para retiro de efectivo fueron el furor durante el auge del sector inmobiliario del 2004 al 2007. En su apogeo, en el tercer trimestre del 2006, casi 9 de cada 10 propietarios que refinanciaron sus hipotecas sacaron dinero de sus hogares, de acuerdo al inversionista hipotecario Freddie Mac. Pero para finales del 2008, la burbuja había explotado. Los valores disminuyeron y los refinanciamientos para retiro de efectivo prácticamente desaparecieron.

Ahora, con el valor de las viviendas en aumento en muchos de los mercados, especialmente a lo largo de las costas del Pacífico y del Atlántico, los refinanciamientos para retiro de efectivo están haciendo una reaparición. Consideren estos resúmenes de los datos corporativos internos:

• Bank of America observó que el número de refinanciamientos para retiro de efectivo financiados durante el primer trimestre del año aumentó un 47% en comparación con el mismo período en el 2014.

• LoanDepot, una de las principales entidades no bancaria creadora de hipotecas, dice que durante el primer trimestre del año sus refinanciamiento para retiro de efectivo subieron un extraordinario 78% en comparación con el mismo período del año anterior.

• LendingTree, que conecta a los prestatarios en línea con múltiples prestamistas, informa que las solicitudes para los refinanciamientos para retiro de efectivo aumentaron un 40% en el primer trimestre del año con respecto al mismo periodo del año pasado.

Aunque no todos los prestamistas están viendo la misma tendencia, algo significativo parece que está por suceder. La empresa Quicken Loans, uno de los creadores de hipoteca más grandes, dijo que el total del volumen de dólar de los refinanciamientos para retiro de efectivo aumento en este año, aunque el porcentaje de retiro de efectivo de todos los refinanciamientos está ligeramente por debajo de lo que estaba el año pasado, alrededor del 20% del total del negocio de refinanciamiento.

Freddie Mac, quien no ha terminado su análisis de refinanciamiento del primer trimestre del año, dijo que los datos preliminares indican que sólo ha habido un modesto incremento en los retiros de efectivo. Wells Fargo, el mayor prestamista de hipoteca de alto volumen del país, dijo que no está observando nada como los saltos ostentosos del volumen de refinanciamientos para retiro de efectivo reportados por Bank of America o por LoanDepot.

¿Qué está sucediendo? Algunos prestamistas claramente se están aprovechando de la demanda acumulada de los propietarios que se encuentran con necesidades financieras y una creciente equidad, que los está motivando a poner un poco de ello en uso. Incluso los prestamistas que no están observando un crecimiento dramático en volumen están de acuerdo en que un refinanciamiento para retiro de efectivo podría ser una importante y responsable opción financiera para los propietarios que pueden calificar.

Pero el calificar para un refinanciamiento para retiro de efectivo en el 2015 es mucho más difícil de lo que fue durante los años del auge del sector inmobiliario. Como regla general, necesitas conservar por lo menos un 20% del valor de tu casa después de la adición de la nueva deuda. Y tienes que documentar que tiene los ingresos para realizar los pagos por el préstamo de mayor deuda.

Allyson Knudsen, vicepresidenta ejecutiva para el grupo nacional de suscripción de Wells Fargo, dijo que las normas de suscripción para retiro de efectivo son “más estrictas que para los refinanciamientos con tasa y plazo tradicional”. Eso significa que los bancos le dan atención especial a las tasas de deuda-a-ingreso de los solicitantes, los propósitos de la deuda adicional y los perfiles del crédito.

Bob Walters, el economista en jefe para Quicken Loans, dijo que los refinanciamientos para retiro de efectivo no son nada parecidos a lo que eran hace una década. “Las personas no sienten que sus hogares son alcancías” a las que pueden meter las manos para conseguir dinero para sus gastos diarios, sus vacaciones y cosas parecidas. En cambio, la mayoría de las ganancias de los refinanciamientos para retiro de efectivo ahora se destinan para la consolidación de la deuda y para las remodelaciones de los hogares, usos del crédito que mejoran la situación financiera del prestatario y ayudan a aumentar el valor de los hogares.

John Schleck, quien encabeza las ventas centralizadas y en línea de Bank of America, dijo que los refinanciamientos para retiro de efectivo “nunca deben ser la primera cosa en la que piensan los prestatarios” pero en cambio deben ser parte de una evaluación cuidadosa de sus necesidades financieras, de sus recursos y su capacidad para manejar más deuda.

Como punto final: Si tienes un propósito productivo para el dinero y puedes pasar las pruebas de suscripción, considera el uso de un refinanciamiento para retiro de efectivo mientras que las tasas de interés son todavía favorables. Calcula los números. Te podría funcionar.

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