Los Ángeles debe agregar más de 250.000 viviendas al plan de zonificación para octubre, indican reglas estatales
Los reguladores estatales rechazan el nuevo plan de vivienda de Los Ángeles, amenazando el acceso de la ciudad a los fondos de vivienda asequible y acelerando el plazo de recalificación.
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Los Ángeles debe cambiar su zonificación para acomodar un cuarto de millón de viviendas nuevas adicionales para mediados de octubre, después de que los reguladores estatales de vivienda rechazaran el plan de crecimiento a largo plazo de la ciudad.
La probabilidad de que Los Ángeles pueda realizar en meses una tarea que normalmente llevaría varios años es muy baja, pero el costo del fracaso podría ser alto, indican los expertos.
Si los líderes de la ciudad no arreglan el plan de vivienda o completan la rezonificación antes de la nueva fecha límite, podrían perder el acceso a miles de millones de dólares en subvenciones para hogares asequibles, señalaron los funcionarios del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario del estado en una carta esta semana.
Sin el dinero, la producción de nuevas viviendas para residentes de bajos ingresos y sin casa en todo Los Ángeles recibiría un gran golpe en un momento en que más de 41.000 personas no tienen hogar, los alquileres se disparan y la pandemia de COVID-19 dificulta que los angelinos se queden en sus casas.
Gustavo Velásquez, director del Departamento de Vivienda del estado, elogió los esfuerzos de la ciudad para desarrollar un plan que acoja nuevos hogares, promueva la construcción de apartamentos de bajos ingresos y garantice la protección contra el desplazamiento de los residentes.
Pero agregó que la ciudad no ha hecho lo suficiente para cumplir con las leyes estatales nuevas y más estrictas diseñadas para promover un mayor desarrollo en todo California.
Actualmente, solo siete gobiernos locales en el sur de la entidad tienen planes de vivienda aprobados por el estado. Otros 190 ahora están fuera de cumplimiento, puntualizaron funcionarios estatales, y enfrentan las mismas restricciones de financiamiento, así como rezonificación, que enfrenta Los Ángeles.
Dado el gran tamaño de la ciudad, es poco probable que Los Ángeles pueda cumplir con los requisitos de rezonificación en un plazo tan ajustado.
“Esta es la ciudad más densamente poblada del estado”, dijo Velásquez. “Es mucho trabajo. Para ser totalmente honesto, no sé cómo alguien podría pensar que la rezonificación pueda hacerse entre ahora y octubre”.
El rico suburbio de Woodside en Silicon Valley ha ideado una forma novedosa de bloquear los planes que potencialmente traerían viviendas más accesibles: declararse localidad de leones de montaña.
Los funcionarios estatales han aplaudido las intenciones de la ciudad de revertir los patrones históricos de desarrollo para rezonificar las comunidades más ricas y de menor densidad, como las del Westside, así como el Valle de San Fernando, para permitir más viviendas para personas de bajos ingresos. Pero comentaron que el plan de Los Ángeles no demuestra que tenga suficientes estrategias para invertir en nuevos parques o desarrollo económico en vecindarios más pobres, entre otras preocupaciones.
El hallazgo se produce después de años de controversia entre el gobernador Gavin Newsom, los legisladores estatales y las ciudades de California sobre el crecimiento. El mandatario estatal y algunos legisladores han argumentado que las restricciones locales sobre el desarrollo son una razón clave por la cual los costos de la vivienda son tan altos en California, lo que provoca una carga de alquiler abrumadora y un aumento de la falta de vivienda.
En los últimos años, aprobaron nuevas leyes que permiten que se construyan algunos proyectos de casas asequibles sin revisión local y que se edifiquen viviendas cuádruplex en terrenos previamente reservados solo para hogares unifamiliares.
El estado también ha intentado fortalecer una ley de 50 años que requiere que cada gobierno local prepare un plan cada ocho años para un nuevo crecimiento a fin de cumplir con los aumentos de población proyectados y tener en cuenta otros factores, como el hacinamiento, que indican la necesidad de más desarrollos. El proceso, conocido formalmente como el elemento de vivienda, no requiere que los gobiernos locales construyan o aprueben nuevas casas, sino que exige que deben zonificar suficientes terrenos para cumplir con las metas relacionadas a los hogares del estado.
Hasta hace poco, muchas ciudades eludieron la ley de vivienda de la entidad con pocas consecuencias.
Pero las nuevas reglas han aumentado sustancialmente la cantidad de viviendas nuevas que las ciudades deben permitir. Solo en el sur de California, los gobiernos locales tienen que planificar la construcción de 1.3 millones de hogares nuevos para 2029, el triple de la cantidad requerida durante el ciclo anterior. Y las ciudades ahora deben demostrar que las propiedades a las que apuntan para un nuevo desarrollo tienen más probabilidades de construir viviendas en ellas.
Antes de la decisión del Departamento de Vivienda de esta semana, la ciudad de Los Ángeles parecía estar en sintonía con los esfuerzos del estado. El alcalde Eric Garcetti y los miembros del Concejo Municipal presionaron con éxito en el otoño de 2019 para que Los Ángeles y otras comunidades cercanas a la costa planificaran más viviendas en lugar de continuar impulsando la expansión hacia el Inland Empire.
Una encuesta reveló que a la mayoría de los angelinos parece gustarles vivir aquí, incluso con los defectos de la ciudad.
Los expertos han elogiado ampliamente los esfuerzos de la ciudad por identificar sitios realistas adecuados para la construcción de viviendas, en lugar de intentar eludir esa responsabilidad.
“Nuestro plan de vivienda es el más ambicioso y agresivo del estado, como parte de un nuevo proceso regulatorio con metas de construcción de hogares sin precedentes, y el alcalde está orgulloso del trabajo que ha hecho el personal de la ciudad para llevarlo a este punto”, explicó Alex Comisar, un portavoz de Garcetti, en una declaración.
Sin embargo, la falta de aprobación estatal al plan de la ciudad podría tener graves consecuencias.
Según la ley, Los Ángeles ya no es elegible para recibir dinero de muchos programas estatales de vivienda asequible. Eso incluye uno que en enero entregó más de $125 millones para apoyar los desarrollos de hogares de bajos ingresos de la ciudad.
Tanto los funcionarios estatales como los locales indicaron que la ciudad debería poder hacer cambios en su plan de vivienda para mayo, cuando esté disponible la próxima ronda de financiamiento estatal para hogares, por lo que no esperan que la ciudad pierda dinero a corto plazo.
Pero la fecha límite para la rezonificación plantea un desafío mucho más difícil.
Los Ángeles debe completar los esfuerzos para rezonificar 255.000 viviendas nuevas para mediados de octubre, en lugar de los tres años que hubiera tenido para hacerlo.
Los líderes de la ciudad y el estado detallan que eso no parece remotamente posible. El proceso normalmente requiere largas revisiones ambientales y el Concejo Municipal de Los Ángeles tendría que aprobar el plan de rezonificación, en solo ocho meses. Todo esto sucedería en medio de una elección de alcalde, así como para el Concejo Municipal.
“Rezonificar toda la ciudad en un año no es factible, y no creemos que la sanción tenga el objetivo de que se aplique a las jurisdicciones que persiguen el cumplimiento de buena fe”, subrayó Comisar, y agregó que el alcalde planeaba trabajar con Newsom y los legisladores estatales para abordar el asunto.
Las divisiones expuestas por la muerte de Fernández son familiares para aquellos que discuten las diferencias sobre temas como el término “Latinx” y hasta qué punto se debe llamar la atención sobre el comportamiento de los ancianos impregnados de la cultura machista.
El rechazo del estado al plan de vivienda de Los Ángeles podría resultar contraproducente, comentó Chris Elmendorf, profesor de derecho de UC Davis que ha estado siguiendo el proceso del plan de vivienda.
Agrupar a Los Ángeles con ciudades que están tratando activamente de evadir la ley podría deslegitimar las acciones del Departamento de Vivienda, explicó, y podría hacer que los tribunales permitan que los gobiernos locales ignoren los plazos de rezonificación si se determina que son imposibles de cumplir.
“Esto es una locura política”, manifestó Elmendorf.
Pero Paavo Monkkonen, profesor asociado de planificación urbana y políticas públicas en UCLA, señaló que la medida del estado era justificable, dado el rechazo de la ciudad a propuestas de rezonificación aún más enérgicas lideradas por la entidad a favor de un mayor control local sobre hacia dónde debería ir el crecimiento.
Permitir una mayor cantidad de viviendas más rápidamente beneficiará a los angelinos, comentó.
Los funcionarios de la ciudad, detalló Monkkonen, “no deberían demorarse en tomar las medidas necesarias para permitir más viviendas y tendrían que actuar al ritmo que exige una crisis”.
A principios de este mes, la Asociación del Sur de California de Gobiernos, una agencia pública que representa a 19 millones de residentes en el condado de Los Ángeles y cinco condados vecinos, envió una carta a los legisladores estatales solicitando una audiencia del comité legislativo para abordar los plazos.
Velásquez puntualizó que la agresividad del estado al presionar a las ciudades para que cumplan con sus plazos muestra que, después de décadas, California se está tomando el proceso de planificación tan en serio como lo requieren sus problemas de vivienda.
“Es hora de actuar”, señaló. “Solo queremos asegurarnos de que las personas estén haciendo lo que se supone que deben hacer y tomen esta crisis que enfrentamos realmente en serio”.
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