Los tribunales de desalojo están de vuelta. Los inquilinos con dificultades financieras siguen protegidos, por ahora
California y la administración Trump emitieron esta semana protecciones que evitan que muchos inquilinos pierdan sus casas
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Los tribunales de California están reanudando las audiencias de desalojo esta semana, pero una serie de nuevas protecciones podría garantizar que los inquilinos con dificultades financieras no pierdan sus hogares, al menos durante el resto del año.
El gobernador Gavin Newsom firmó el lunes una legislación urgente destinada a evitar que los propietarios expulsen a los inquilinos que se han visto afectados financieramente por el nuevo coronavirus. El martes, citando el riesgo de un aumento de las personas sin hogar, el hacinamiento y la posible propagación del COVID-19, la administración Trump anunció una moratoria de los desalojos residenciales relacionados con la pandemia en todo el país hasta fines de 2020.
Las nuevas reglas cubren a aproximadamente 17 millones de inquilinos en California y 40 millones en todo el país. Debido a que se aplican de manera tan amplia, las medidas brindan protecciones básicas para todos los inquilinos que previamente tuvieron que descifrar una desigual serie de reglas que rigen a quienes se le permitía ser desalojado y cuándo.
Pero la aplicación de las nuevas regulaciones sigue siendo complicada y deja importantes lagunas. Ninguna de las nuevas iniciativas renuncia al pago de la renta, lo que podría resultar en enormes deudas para los inquilinos que, en última instancia, deben recuperarse. Por su parte, los propietarios están recibiendo un pequeño alivio para sus propias facturas. El programa estatal podría requerir completar un elaborado proceso legal para calificar para el alivio, lo que preocupa a los defensores de los inquilinos que señalan estudios que muestran que más del 90% de los inquilinos no tienen abogados en casos de desalojo.
Interrogados sobre las controvertidas nuevas directrices de Trump para el alivio de la pandemia, los ayudantes de la cúpula ofrecen respuestas contradictorias, a veces enmarañadas.
Así es como los inquilinos y propietarios pueden navegar por las nuevas reglas.
¿Qué debe hacer un inquilino si no ha pagado el alquiler o no puede hacerlo durante el resto del año?
La respuesta más simple: dígale al propietario.
Las nuevas reglas federales brindan la opción más fácil. Para calificar, los inquilinos deben esperar ganar menos de $99.000 este año. Los inquilinos afectados tienen que notificar a su arrendador por escrito que han perdido ingresos debido al COVID-19 y que tendrán una vivienda inestable si pierden su apartamento. Los Centros para el Control y la Prevención de Enfermedades han publicado el formulario que los inquilinos deben completar y se puede acceder a él a través del registro federal.
Una vez que el inquilino hace esto, está protegido contra el desalojo hasta el 1 de enero, aunque todo el alquiler no pagado debe pagarse entonces.
Aunque el programa federal es simple, el nuevo estado y algunas protecciones gubernamentales locales existentes en California son más generosas para los inquilinos.
¿Qué protecciones adicionales obtienen los inquilinos bajo las nuevas reglas estatales?
Los propietarios no pueden desalojar a los inquilinos bajo la nueva ley estatal si no pagaron el alquiler de marzo a agosto. Es importante destacar que, al igual que el programa federal, estas deudas de alquiler no desaparecen. Pero a diferencia de las reglas federales, los propietarios nunca pueden desalojar a los inquilinos por este alquiler vencido. En cambio, los propietarios pueden llevar a sus inquilinos a la corte de reclamos menores para cobrar lo adeudado a partir de marzo de 2021.
Para alquilar entre ahora y finales de enero, las reglas estatales son un poco más complicadas. Exigen que los inquilinos paguen al menos una cuarta parte del alquiler adeudado durante ese tiempo. Sin embargo, el dinero no vence hasta finales de enero. En otras palabras, los inquilinos pueden evitar ser desalojados por pagos de alquiler atrasados durante los próximos cinco meses, siempre y cuando paguen una cuarta parte de lo que deben antes del 31 de enero, incluso si el pago se realiza en una sola suma en esa fecha.
En teoría, esto significa que los propietarios no pueden comenzar a desalojar a los inquilinos por el alquiler impago relacionado con la pandemia hasta febrero.
Nuevamente, incluso si el inquilino puede pagar una cuarta parte del alquiler necesario para evitar su desalojo, los propietarios aún podrían intentar cobrar la deuda restante en un tribunal de reclamos menores en el futuro.
¿Cuál es el truco?
Aunque los propietarios tienen prohibido los desalojos relacionados con la pandemia, ahora pueden iniciar procedimientos de desalojo, incluso por alquiler impago, que creen que no están relacionados con el COVID-19. Para protegerse, los inquilinos deben asegurarse de responder a los avisos formales de desalojo.
Antes de ir a la corte, los propietarios deben dar a los inquilinos 15 días hábiles para responder con una carta que acredite sus dificultades financieras debido al COVID-19. Los hogares de inquilinos que ganan más de $100.000, o incluso arriba de eso, en condados con ingresos medios más altos, como los del Área de la Bahía, pueden tener que proporcionar documentación adicional para demostrar que se han visto afectados económicamente por la pandemia.
Es posible que los propietarios puedan presentar un aviso de desalojo todos los meses en el futuro si el inquilino no paga el alquiler. En ese caso, un inquilino tendría que responder cada vez para asegurarse de estar protegido.
El miércoles, la administración de Newsom anunció una nueva campaña informativa y un sitio web llamado “Housing Is Key” para informar a los inquilinos y propietarios de sus derechos bajo el nuevo programa estatal.
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Entonces, ¿qué casos de desalojo pueden avanzar?
Los propietarios pueden entablar demandas contra los inquilinos por cualquier motivo además de no pagar el alquiler. Los propietarios se han sentido frustrados por no haber podido expulsar a los inquilinos por daños a la propiedad, actividades delictivas y otras infracciones del contrato de arrendamiento. Se les permite hacerlo ahora a menos que una ciudad haya aprobado prohibiciones adicionales contra otras formas de desalojo.
¿Qué sigue?
Se necesitaron frenéticas negociaciones durante las últimas dos semanas para que Newsom, legisladores estatales, propietarios y grupos de inquilinos llegaran a un acuerdo para evitar una ola de desalojos que, según una estimación, podría atrapar a 5.4 millones de inquilinos en California.
Pero todas las partes involucradas en el esfuerzo llamaron a la nueva ley un recurso provisional que podría permitir a los legisladores presentar una propuesta más completa una vez que comiencen a debatir la legislación nuevamente en enero. El gobernador y los líderes legislativos están depositando sus esperanzas en una mayor asistencia financiera del gobierno federal para entonces.
“A pesar de lo importantes que son estas nuevas protecciones, reconocemos que la pandemia de COVID-19 aún conducirá a algunas ejecuciones hipotecarias y desalojos, causando un gran dolor a las familias que las experimentan”, dijo Newsom, el presidente provisional del Senado Toni Atkins (D-San Diego ) y el presidente de la Asamblea Anthony Rendon (D-Lakewood) en un comunicado anunciando el acuerdo de desalojo la semana pasada.
Para leer esta nota en inglés,haga clic aquí.
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