Los desalojos son también una prueba de paciencia

Después de dos años de trabajar y vivir en Alemania, Carrie y Scott Packard estaban ansiosos por regresar a su casa de cuatro recamaras y dos baños en Carlsbad. Simplemente no podían esperar.

Pero tuvieron que hacerlo.

Sus inquilinos, una pareja joven y profesional, destrozaron la casa. Los perros rasgaron las alfombras y orinaron en los pisos. La basura estaba esparcida por dentro y por fuera. El patio estaba abandonado. A pesar de que los inquilinos habían firmado un contrato de arrendamiento y pasaron una verificación de crédito, sus pagos se retrasaron, luego fueron parciales y luego, durante los últimos seis meses, no se realizaron.

Peor aún, seguían viviendo en la casa de los Packard y tenían derecho a quedarse allí, a menos que los Packards pudieran obtener una sentencia judicial contra ellos.

“En realidad no teníamos el derecho legal de tener nuestra propia casa�, dijo Carrie Packard. “Si nos mudábamos, podían demandarnos por desalojo ilegal�.

Los invasores o squatters ocuparon los titulares este año cuando se informó que una persona no autorizada se había mudado silenciosamente a una casa vacía en Poway que estaba en ejecución hipotecaria. La historia llamó la atención en gran parte porque la casa había sido propiedad de la familia de Tony Gwynn, el difunto jugador de los Padres y miembro del Salón de la Fama.

Sin embargo, las personas viven en hogares sin el permiso del propietario todo el tiempo. Sucede tan a menudo que una sala del tribunal superior de San Diego (Departamento 60) está dedicada casi exclusivamente a estos casos.

“Tratamos con verdaderos ocupantes ilegales en cantidades increíbles�, dijo Rachael Callahan, abogada y propietaria de San Diego Evictions, una firma de abogados que se especializa en representar a los propietarios. “El Departamento 60 tiene un calendario matutino y un calendario vespertino con 30 a 60 casos, y eso es diario�.

Algunos casos se resuelven en el pasillo fuera de la sala del tribunal, a menudo con un intercambio rápido que los abogados denominan efectivo por llaves. La abogada de Carrie Packard, por ejemplo, le sugirió que escribiera un cheque de 1500 dólares para asegurar la partida de sus inquilinos.

“No les voy a pagar�, dijo. “Ellos me deben dinero�.

Todo el proceso irritó a Packard. “No hay otro delito en el que puedas robar esta cantidad de dinero de la gente�, dijo, “y simplemente alejarte�.

El margen de la ley

En los Estados Unidos, las leyes que protegen los derechos de los inquilinos están arraigadas en el concepto de que la vivienda es un derecho humano básico.

“Usted está lidiando con el techo sobre la cabeza de alguien�, dijo Lawrence Mudgett III, un abogado de San Diego que ha representado a propietarios e inquilinos.

La mayoría de las disputas entre propietarios e inquilinos se resuelven a favor del dueño de la propiedad (Callahan, de San Diego Evictions, estima que los propietarios prevalecen el 98 por ciento del tiempo). Pero navegar por la maraña de leyes federales y estatales es complicado, e incluso errores menores: una dirección mal escrita, por ejemplo, o la fecha incorrecta en una presentación, puede afectar a un demandante inexperto.

“La frustración a menudo viene�, dijo Mudgett, “porque las personas que pueden ser moralmente, éticamente correctas, cometen un error legal�.

Los ocupantes ilegales se definen como personas que ingresan ilegalmente a residencias vacías y se quedan una noche, una semana, un mes o más. Esto sucede a menudo después de ejecuciones hipotecarias, como las que afectaron a San Diego antes y durante la Gran Recesión.

“No puedo decirle la cantidad de veces que entraba a una casa y veía que las estufas habían sido robadas, que el cable de cobre había sido arrancado de las paredes�, dijo Robert Weichelt, un agente de bienes raíces de San Diego. “Ellos roban cualquier cosa que pueden. Dejan toda su basura�.

Los colegas de Weichelt también hablan de una mujer que maneja un Lexus de último modelo alrededor de La Jolla, explorando las mejores y más recientes propiedades del mercado.

“Ella descubre qué casas están vacías y nadará en la piscina o tomará una ducha allí o incluso una siesta�, dijo Greg Noonan, un agente de bienes raíces en La Jolla. “Ella es una ocupante de casas vacantes profesional�.

Incluso hay ocupantes ilegales que tratan el hogar como si fuera de su propiedad, por una buena razón.

“A veces, los ocupantes ilegales son los exprestatarios�, dijo John Allen, quien dirige la Action Foreclosure en San Diego.

Caso en cuestión: en 2007, un banco confiscó la casa de cuatro habitaciones de Andrew Karsh en El Cajón. Karsh presentó una demanda y luchó para retener la posesión de su hogar, extendiendo su residencia allí por más de una década hasta su desalojo en julio de 2018.

“A pesar de que se hizo una ejecución hipotecaria, todavía estaba allí�, dijo. “Soy el rey de los ocupantes ilegales�.

Inicia el juicio

Es la 1:30 p.m. en el Departamento 60. En los minutos previos a la entrada de la jueza Tamila Ipema, las conversaciones apresuradas giran alrededor de la sala del tribunal.

Abogado al cliente: “No traigas eso hasta que lo mencionen�.

Abogado a otro cliente: “No te preocupes. Estás en una posición de ventaja�.

Abogado a abogado contrario: “Si quiere manejar esto en la corte de bancarrota, ¡adelante!�

Los 23 casos en el expediente de la tarde no implican ocupantes ilegales, en el sentido legal, ya que los abogados ven a los ocupantes ilegales como alguien que ocupa a escondidas un domicilio vacío. Todo en el Departamento 60 este día son casos de arrendamiento a voluntad o retención ilícita, en donde los propietarios buscan deshacerse de inquilinos o invitados que ahora no son bienvenidos.

“Dejas que el tío James se quede en tu sofá, y luego él se queda�, dijo Callahan, dueño de San Diego Evictions. “Eso es en realidad la tenencia a voluntad. Alguien lo dejó entrar�.

Ipema toma el banquillo. Se prescinde de una media docena de estipulaciones (acuerdos que se han resuelto entre el propietario y el inquilino), cada uno de los cuales requiere 60 segundos.

Un inquilino que supuestamente dejó de pagar la renta en diciembre no se presenta a juicio. Ipema da el caso al arrendador.

Las nuevas fechas para juicio se establecen rápidamente para un lote de casos.

Todos los casos son diferentes, por supuesto, pero en el Departamento 60 algunos temas están en gran rotación. Un compañero de cuarto se muda y la otra parte no puede pagar el alquiler. Inquilinos que retienen una parte de la renta después de un aumento inesperado de la renta. O, en un caso particular, para protestar por que un condominio fue a.) Infestado con cucarachas, b. Equipado con aparatos rotos, y c.) Generalmente no apto para habitación humana.

“¿Algo más que quieras mostrarme?� pregunta Ipema. “¿Algo más que quieras decirme?�

“No estoy tratando de vivir en un lugar y no pagar�, responde el inquilino. “Ese no es el problema, nunca es el problema. Seguí pagando mi parte�.

El administrador de la propiedad contrarresta los recibos: reparaciones en el lavaplatos y el refrigerador del condominio, una serie de fumigaciones y el reemplazo de una puerta rota.

“El juicio se ingresa para el demandante�, dice Ipema.

‘Un desastre’

Para tratar de recuperar su hogar en Carlsbad, los Packard recibieron un curso acelerado de la Ley de Desalojo.

Primero, tuvieron que enviar un aviso de demanda a los inquilinos a su última dirección conocida, que, por supuesto, era la dirección de la casa de los Packard.

Los inquilinos tuvieron 18 días para responder. “Como gran parte del proceso�, dijo Carrie Packard, “esto simplemente no tiene sentido. ¿Por qué tiene que esperar 18 días cuando no han pagado el alquiler en seis meses?

Si no hay respuesta y los inquilinos no se han ido, se emite una citación y queja, presentando la demanda.

Si los inquilinos no acuden a los tribunales para impugnar el caso, se establece un fallo por defecto para el propietario. Si el inquilino se presenta, el juicio se lleva a cabo, a menos que el juez acepte continuar con el caso mientras se reúnen las pruebas o los testigos.

Incluso si el juez falla a favor del propietario, el enfrentamiento puede prolongarse. “Vas a recuperar tu propiedad�, dijo Callahan, “pero eso no sucede el día del juicio�.

En cambio, el tribunal tiene que procesar el papeleo y emitir un escrito de ejecución, dando instrucciones al departamento del Sheriff para que publique un aviso en la casa, alertando a los inquilinos de que se llevará a cabo un desalojo en una fecha determinada.

“Su ocupante ilegal�, dijo Callahan, “tiene derecho a un aviso con un mínimo de cinco días antes del desalojo�.

En el día señalado, un oficial despeja el inmueble de personas y un cerrajero cambia las cerraduras. Los propietarios pueden volver a entrar, pero sus responsabilidades no han terminado. Los artículos personales que queden en la residencia deben almacenarse por hasta 15 días, de modo que el antiguo residente pueda recuperarlos.

“Este ocupante ilegal que no tenía derecho a estar en tu propiedad puede volver y demandarte por dañar su propiedad�, dijo Callahan.

Todo el proceso puede extenderse 24 semanas. El caso de los Packard terminó mucho antes, cuando sus inquilinos morosos abandonaron abruptamente la casa de Carlsbad, aparentemente después de recibir el aviso de demanda.

Los propietarios se mudaron de nuevo el 18 de febrero. Luego comenzó la limpieza.

“Parecía que acaparadores habían estado aquí�, dijo Carrie Packard. “Un desastre�.

Sacaron la basura y limpiaron varias superficies. La policía de Carlsbad les aseguró que la mancha rojiza extraña que se encuentra alrededor de las puertas no es sangre seca; se lavó, repintó y pagaron 10 mil dólares por alfombras y pisos nuevos.

Queda más trabajo por hacer, pero a los Packard no parece importarles. El hogar es donde está el corazón, solo que en su caso fue después de una demanda.

Rowe escribe para el U-T.