¿Está por comprar su casa? Aquí va un secreto a voces: no necesita el 20% de anticipo

First-time homebuyers Sarah and John Tran stand outside their home in North Long Beach

La mayoría de la gente no compra una casa con un 20% de pago inicial. Aquí se explica cómo se puede poner menos de entrada y obtener más ayuda con el pago inicial y los costos de cierre.

Por Andrew KhouriStaff Writer

Mar. 31, 2022 6:23 AM PT

Vamos a exponer un secreto a voces que puede transformar su forma de pensar sobre la búsqueda de su casa: no necesita un pago inicial del 20% para comprar.

La mayoría de los interesados en Estados Unidos no compran sus viviendas con tanto dinero al comienzo. El pago inicial promedio de compradores entre julio de 2020 y junio de 2021 fue del 13 %, según una encuesta de la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios. Para las personas de 23 a 31 años, la media fue del 8%.

Douglas Lazo, de 32 años, que compró una casa en septiembre con su pareja, pensaba que el 20% de anticipo era la única forma de hacerlo, hasta que se reunió con un oficial de préstamos. “Pensamos, ‘Guau… Eso lo cambia todo’”, dijo. Luego, el oficial les ayudó a encontrar una opción de préstamo con un 10 % de pago inicial, que funcionó bien para ellos. “Se trata de conocer bien los números”.

La mayoría de los prestamistas ofrecen la opción de tan solo un 3% de pago inicial. El anticipo más pequeño generalmente implica costos adicionales y algunos inconvenientes. Los prestamistas quieren asegurarse sus pagos, por lo cual normalmente habrá una tasa de interés más alta y se exigirá el pago de un seguro hipotecario.

Algunas personas recurren a sus cuentas de ahorro de jubilación en pos de fondos para el pago inicial. Mientras que algunos expertos advierten contra tocar esas cuentas, otros dicen que está bien en un apuro, si la persona comprende las compensaciones y el riesgo de socavar su potencial jubilación.

Los retiros anticipados de 401(k) implican fuertes multas e impuestos. Tiene la opción de obtener un préstamo 401(k) de hasta $50,000, sin multas, pero lo devolvería con intereses.

Para las cuentas IRA, los compradores de vivienda por primera vez pueden retirar hasta $10.000 para el pago inicial. Eso está sujeto a impuestos, pero no hay penalización por retiro anticipado.

Ahora, revisemos los tipos de préstamos comunes y lo que ofrecen en términos de opciones de pago inicial bajo. Luego presentaremos los programas de asistencia para el pago inicial.

¿Qué tipo de préstamo es mejor para un pago inicial más bajo?

Para la mayoría de las personas, la elección de préstamos con un pago inicial bajo será uno conforme con un pago inicial de tan solo el 3%, o préstamos de la FHA con un anticipo de tan solo el 3,5 %. Cuál debe elegir depende de su situación personal. Los préstamos de la FHA están destinados a quienes tienen puntajes de crédito más bajos.

Según un análisis de diciembre de 2021 del Urban Institute, una organización de investigación sin fines de lucro:

Si tiene un puntaje FICO por debajo de 700 y entrega un pago inicial del 3.5 %, sus pagos mensuales iniciales serán más bajos con un préstamo de la FHA.

Si su FICO es de 700 o más y entrega un anticipo del 3.5%, el préstamo conforme será más barato cada mes.

Más ayuda con el pago inicial

Las personas que no tienen mucho dinero ahorrado recurren a sus familiares y seres queridos para que los ayuden con el pago inicial de su primera casa. Pero para quienes no tenemos riqueza generacional en la que apoyarnos, existen programas de ayuda del gobierno.

Consejo amistoso del comprador primerizo Ian Rosenberg: “Investigue muchísimos programas disponibles. Está todo más al alcance de lo que uno cree”.

CalHFA: Uno de los principales programas de asistencia para el pago inicial proviene de esta agencia del gobierno de California, que ayudó a Rosenberg y su esposo a asegurar su condominio en Sherman Oaks, con asistencia tanto para el pago inicial como para los costos de cierre.

CalHFA ofrece préstamos (no dinero gratis) a compradores primerizos, que deben pagarse con intereses al final del préstamo principal, ya sea mediante una venta, un refinanciamiento o la liquidación completa al final del plazo.

Para solicitar el Programa de Asistencia MyHome debe pasar por un prestamista aprobado, que puede encontrar en el sitio web de la agencia. Para calificar, el ingreso de su hogar debe ser 150% o menos que el ingreso medio de su área, que también puede verificar en el sitio de CalHFA.

Con una hipoteca convencional, puede pedir prestado el 3% de su precio de compra, o valor de tasación, para el pago inicial y los costos de cierre. Con un préstamo de la FHA, puede pedir el 3,5 % del precio de compra para el anticipo y los costos de cierre.

En abril, la agencia planea lanzar otro programa de asistencia, Forgivable Equity Builder, que ofrecerá hasta el 10% del precio de compra de una vivienda, o el valor de tasación, a los hogares que ganen el 80% o menos del ingreso medio de su área.

También tiene una gran ventaja: si el prestatario reside en la casa durante cinco años, el préstamo se perdona por completo: el prestatario no pagará nada.

Otros programas: Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de California, hay más de 400 programas de asistencia para el pago inicial disponibles en todo el estado.

Algunas son subvenciones que no necesitan ser devueltas. Otros están disponibles para ciertas ocupaciones o códigos postales, o exigen un límite de ingresos.

Es mucho para examinar. “La gente no sabe que estos programas están disponibles”, afirmó Sara Sutachan, vicepresidenta sénior de la antedicha asociación.

Para rectificar el tema, la entidad creó una base de datos que permite buscar lo que está disponible según ciertos criterios, como ingresos y trabajo.

Para obtener la vista más precisa de lo que está disponible, Sutachan recomienda completar todas las opciones al usar la herramienta, incluidas las que se encuentran en la pestaña “circunstancias especiales”.

Un programa nuevo es una subvención de la asociación que otorga hasta $10.000 en costos de cierre a miembros de comunidades desatendidas y está disponible en el condado de Los Ángeles, Inland Empire y algunas partes del Área de la Bahía de San Francisco (Sutachan anticipó que el grupo quiere ampliar las áreas que cubrirá la subvención). Eso incluye a las personas de color, que han experimentado discriminación y continúan enfrentando sesgos en bienes raíces que mantienen bajas las tasas de propiedad. Otros elegibles son aquellos con discapacidad y quienes viven en áreas empobrecidas.

Para recibir la subvención, el ingreso del hogar tampoco debe ser superior al 120% del ingreso medio de la zona. Se puede presentar la solicitud a través de los siguientes grupos sin fines de lucro, socios de la asociación: Neighborhood Housing Services, del condado de L.A.; Neighborhood Partnership Housing Services, en Inland Empire y Richmond Neighborhood Housing Services en el Área de la Bahía.

Consiga un buen agente: si planea usar programas de asistencia, busque un agente de bienes raíces que esté familiarizado con ellos, comentó Denise Matthis, presidenta de la Asociación de Agentes de Bienes Inmobiliarios de California, el brazo estatal de un grupo nacional dedicado a ampliar las tasas de propiedad de vivienda de las personas negras.

Matthis dijo que algunos agentes de cotización piensan, de manera incorrecta, que toma meses cerrar un trato si un prestatario usa tales programas. Un profesional familiarizado con el proceso no solo puede guiar al interesado de forma correcta, sino también explicarle el proceso al agente de listado para que la oferta tenga una mayor probabilidad de aceptación. “Si no están familiarizados... el cliente no será propietario de una casa”, enfatizó.

Consejeros de vivienda: Los consejeros de vivienda aprobados por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano son otro recurso para guiarlo sobre qué programa podría ser el más adecuado para usted. Puede encontrar un asesor de vivienda en el sitio de HUD.

A Roxana López, un asesor de vivienda local le abrió el camino al sueño americano. La mujer de 35 años, gerente de una tienda de abarrotes, siempre quiso ser propietaria, algo que sus padres, que emigraron de México, no pudieron lograr. Pero sabía poco sobre cómo hacerlo hasta que, por sugerencia de un amigo que trabajaba en una organización sin fines de lucro, visitó New Economics for Women, una organización de desarrollo económico sin fines de lucro, ubicada en Los Ángeles.

Por ejemplo, no sabía cómo su puntaje crediticio afectaba su capacidad para obtener una hipoteca. Un asesor de vivienda de la entidad verificó su puntaje crediticio; en ese momento, era 586, lo cual la habría dejado fuera de la mejor financiación.

Con la orientación del consejero, López volvió a encarrilarse con sus préstamos estudiantiles, pagó una factura médica previa y eliminó otra que aparecía por error en su informe. Su puntaje subió a 720 y el consejero también la ayudó a obtener la aprobación para una subvención de aproximadamente $9000.

El año pasado, López compró una casa de cinco habitaciones en Palmdale. Es una gran mejora, destacó, con respecto al apartamento de una habitación en Koreatown que compartía con su esposo y sus cinco hijos. “Fue increíble cuando me llamaron y me dijeron: ‘Oye, ganaste la oferta’”, recordó. “No puedo expresar la alegría que sentí”.

La contrapartida: Seguro hipotecario privado

Si deposita menos del 20% en un préstamo conforme, generalmente se le pedirá que adquiera un seguro hipotecario privado (PMI), que protege al prestamista en caso de incumplimiento.

Las tasas del PMI pueden oscilar entre menos del 0,2 % y más del 2% del monto del capital, según su puntaje de crédito y cuánto pague, entre otros factores.

La cantidad que tiene que pagar en PMI ayudará a determinar cuánto está dispuesto a prestarle el prestamista.

Por lo general, se paga el PMI como un costo mensual que se agrega al pago total de la hipoteca. Por ejemplo, si la hipoteca es por $600.000 y su PMI cuesta 0.58%, serían $290 adicionales cada mes.

Las primas del PMI desaparecerán automáticamente en la fecha en que el saldo impago de su préstamo preveía alcanzar el 78% del valor original de la vivienda, y no más tarde de la mitad del período del préstamo. Pero si paga el capital más rápido de lo requerido, puede pedirle al prestamista que renuncie al PMI tan pronto como su saldo baje al 80% del valor original de la casa.

Otra forma de eliminar el PMI es refinanciar. Si los precios de las viviendas se han disparado desde que compró su casa, es posible que su saldo principal ya sea del 80% o menos que el valor teórico de la propiedad, incluso si aún no alcanzó ese monto según el valor cuando la compró.

Algunos prestamistas le permiten hacer un pago inicial de menos del 20% y no pagar el PMI. En cambio, le cobrarán una tasa de interés más alta.

Pídale al prestamista que calcule los números y vea no solo cómo su pago hipotecario mensual será diferente en cada escenario, sino también cuánto pagaría en intereses durante los 30 años de vigencia del préstamo. Luego considere por cuánto es probable que se quede con la casa y las posibilidades de refinanciar.

Con los préstamos de la FHA, también debe pagar una forma de seguro hipotecario privado si cuenta con menos del 20%. Estos requieren una prima de seguro por adelantado, junto con una prima mensual.

Aunque esto difería en el pasado, quienes solicitan préstamos de la FHA hoy deben pagar esa prima mensual durante la vigencia del préstamo, a diferencia de los prestatarios de préstamos convencionales, a quienes eventualmente se les cancelará su PMI.

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