Lo que necesita saber al finalizar la moratoria de desalojos en California
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San Diego — Después de más de un año de espera, a los propietarios de California se les permitirá una vez más llevar a sus inquilinos a los tribunales por no pagar el alquiler, ya que el la prohibición de desalojo del estado termina después del 30 de septiembre.
Algunas ciudades y condados tendrán protecciones continuas para los inquilinos, y el estado también mantendrá algunas salvaguardias por igual, todo vinculado a miles de millones de dólares en alivio de alquiler que el estado insta a los propietarios e inquilinos a solicitar.
Aproximadamente 724,000 hogares de California todavía tienen $ 2.5 mil millones atrasados en el alquiler, según un reciente análisis del National Equity Atlas. Y algunos defensores advierten de una ola de desalojos.
Esto es lo que necesita saber sobre la ley de desalojo del estado en el futuro:
No he podido hacer los pagos completos del alquiler. ¿Me pueden desalojar?
La ley actual protege a los inquilinos del desalojo si han pagado al menos el 25% de su alquiler entre el 1 de septiembre de 2020 y el 30 de septiembre de 2021. Y los inquilinos no pueden ser desalojados por ningún alquiler adeudado entre el 1 de marzo de 2020 y el 31 de agosto de 2020 -siempre que respondan al aviso de desalojo de su arrendador con una declaración de dificultades financieras relacionadas con COVID-19.
Si bien los inquilinos están protegidos contra el desalojo, sin embargo, el alquiler total entre marzo de 2020 y septiembre de 2021 aún se debe pagar y se puede cobrar en la corte de reclamos menores a partir del 1 de noviembre.
Si es elegible para el alivio de alquiler y aplica, y su solicitud está aprobada o pendiente, puede usarla como defensa en la corte.
¿Quién es elegible para el alivio del alquiler?
Para calificar para la ayuda, los inquilinos deben declarar, bajo pena de perjurio, que han sido afectados financieramente por la pandemia y que ganan menos del 80% del ingreso medio del área.
Una familia de cuatro calificaría con ingresos anuales de menos de $106,550 en San Francisco, $94,600 en Los Ángeles y $55,750 en Fresno. Puedes consultar esos límites de ingresos en esta calculadora.
Se le pedirá que muestre sus declaraciones de impuestos de 2020, su formulario de impuestos W-2, talones de pago actuales o comprobante de participación en un programa de subsidio estatal o federal, como CalFresh, para probar sus ingresos y calificar para recibir ayuda. Pero incluso si no tiene ninguno de esos documentos, aún puede presentar una solicitud.
Los propietarios solo pueden cobrar el alivio por períodos en los que no recibieron el alquiler de los inquilinos. Los propietarios deben proporcionar un contrato de arrendamiento o alquiler que incluya el nombre, la dirección y el alquiler mensual del inquilino; un libro de control de la renta o estado de cuenta de la renta que muestre el saldo de la renta impaga; y un formulario de impuestos W-8 o W-9.
¿Necesito ser ciudadano?
No. Personas indocumentadas todavía son elegibles para el programa. Su estado migratorio no será revelado a cualquier otra agencia.
Me negaron el alivio de la renta. ¿Ahora qué?
Si usted es un inquilino y pagó menos del 25% del alquiler que adeuda durante el año pasado, el proceso de desalojo puede avanzar, dijo Russ Heimerich, portavoz de la Agencia de Vivienda y Servicios al Consumidor Empresarial del estado, que supervisa el programa estatal de alivio de la renta.
Pero si cree que su solicitud fue denegada injustamente, puede apelar presionando en el enlace en su correo electrónico de denegación y usando su ID de caso para iniciar sesión. El equipo que revisa su caso será diferente del administrador de casos original.
“No hemos tenido un montón de apelaciones, principalmente porque rara vez tenemos denegaciones”, dijo Heimerich.
¿Por qué no se les ha pagado todavía a algunos propietarios o inquilinos?
El estado dice que el tiempo promedio desde que una persona envía una solicitud hasta que le pagan es de aproximadamente 30 días. Pero los defensores dicen que algunos inquilinos han estado esperando durante meses.
Heimerich dice que su ubicación puede influir.
Por ejemplo, en San Francisco, tanto el estado como la ciudad tenían sus propios programas de alivio de alquileres hasta hace poco, cuando se fusionaron en un solo programa administrado por el estado.
Aquellos que se postularon al programa estatal mientras el local todavía estaba en funcionamiento pueden haber estado esperando más tiempo por su dinero porque el estado tenía que asegurarse de que potencialmente no estuvieran pagando a alguien dos veces, explicó Heimerich.
Una solicitud incompleta también puede ralentizar el proceso. Asegúrese de hacer un seguimiento de su solicitud y revisar su correo electrónico para asegurarse de que no falte documentación.
Mi programa local ahora será administrado por el estado. ¿Debería volver a aplicar?
Si aún necesita dinero, sí. Algunos programas locales solo permitían pagos anticipados o retroactivos, pero siguiendo las nuevas reglas federales, el estado ahora puede pagar hasta 18 meses de alquiler, incluidos tres meses de alquiler anticipado, así como los servicios públicos.
Simplemente no solicite por el mismo período de tiempo que ya le pagaron, ya que los pagos duplicados no están permitidos según las pautas federales.
Soy un inquilino que todavía espera el alivio del alquiler. ¿Me pueden desalojar?
Si ha solicitado un alivio del alquiler y aún no ha recibido respuesta, es una defensa contra el desalojo en la corte. No es necesario que su solicitud haya sido aprobada todavía, ni es necesario que tenga el dinero a mano. Y si lo citan a la corte, debe mostrar pruebas de que solicitó.
“Recibirán un correo electrónico confirmando la recepción de su solicitud completa y número de caso. Eso es lo que deberían traer ”, dijo Heimerich.
Haber pagado al menos el 25% de su alquiler entre septiembre de 2020 y septiembre de 2021 también es una defensa contra el desalojo en la corte, así que asegúrese de tener prueba de lo que ha pagado hasta la fecha.
Recibí un aviso de 3 días de ‘pague o renuncie’ (‘pay or quit’) de mi arrendador. ¿Ahora qué?
Bajo la ley actual, después de darle un aviso de 3 días para “pagar o renunciar” -el primer paso en el proceso de desalojo- el arrendador tendrá que esperar 20 días hábiles antes de llevarlo a la corte.
Es una defensa en la corte si le dice al propietario que solicitó una exención del alquiler dentro de los 15 días hábiles posteriores a la recepción de un aviso de 3 días. También tendrá que darle a su arrendador un declaración de dificultades financieras relacionadas con COVID-19 dentro de los 15 días hábiles posteriores a la recepción de un aviso de 3 días.
El tribunal preguntará a los propietarios, bajo pena de perjurio, si también solicitaron ayuda para el alquiler. El arrendador solo podrá seguir adelante con el caso si su solicitud fue denegada.
Si pasan 20 días y no presentó su solicitud de alivio del alquiler, o no notificó a su arrendador que solicitó, ellos también podrán seguir adelante con el proceso de desalojo, según Cathal Conneely, portavoz de la Consejo Judicial de California.
Recibí un aviso de desalojo. ¿Qué tengo que hacer?
Si le entregan una retención ilegal o un aviso de desalojo, no salga de su casa de inmediato, instan los defensores. En California, su arrendador no puede expulsarlo físicamente hasta que se complete el proceso judicial; sólo el departamento del Sheriff puede sacarlo de su casa.
Hay muchos servicios legales gratuitos que lo ayudarán a guiarlo a través del proceso judicial, o incluso que lo representen. Tenants Together, una organización de defensa, tiene una lista de los recursos locales, como hace el estado. Si vive en Los Ángeles, consulte StayHousedLA.org
También puede enviar un mensaje de texto con la palabra “Rent” al 211-211 para recibir ayuda de United Way, una organización sin fines de lucro que ayuda a distribuir el alivio del alquiler.
Algunas ciudades también están contratando personal para ayudar a los inquilinos. Por ejemplo, los residentes de Fresno pueden comunicarse con la oficina del abogado de la ciudad y solicitar el Programa de protección contra desalojos. La ciudad ha contratado a dos bufetes de abogados para brindar defensa a los inquilinos que enfrentan un desalojo ilegal, según Brandi Snow, abogado de Servicios Legales de California Central. Se puede contactar a su organización al (800) 675-8001.
Se acerca mi fecha de audiencia y no tengo abogado. ¿Qué tengo que hacer?
Para aprovechar las defensas que ofrece la ley, aún tiene que presentarse a la corte. El estado tiene una guía para representarte a ti mismo.
Muchas organizaciones de asistencia legal y de vivienda pueden brindarle otros recursos para que los lleve a los tribunales. También hay centros de autoayuda para ayudar a los inquilinos a completar formularios, así como programas de mediación gratuitos, en algunos juzgados, según Alexander Harden, defensor de políticas públicas en Inner City Law Center en Los Ángeles.
Mi arrendador recibió ayuda con el alquiler y todavía me está desalojando. ¿Es eso legal?
Un arrendador que haya recibido ayuda para el alquiler en el pasado aún podría llevarlo a los tribunales por no pagar el alquiler completo de octubre o los meses siguientes, que vencerá en su totalidad. Pero según Heimerich, el propietario aún tendrá que seguir las reglas del programa de alivio del alquiler. Aún puede solicitar hasta tres meses de alquiler en el futuro si no ha agotado los 18 meses de asistencia, lo que lo protegería de un desalojo.
¿Por qué razones puede un arrendador desalojar, además de la falta de pago del alquiler?
Desde el inicio de las protecciones estatales contra los desalojos, los desalojos por cuestiones no relacionadas con el pago del alquiler han continuado. Un análisis de CalMatters encontró al menos 10,000 hasta marzo de 2021. Esas razones incluyen:
- El propietario o su familia se estaban mudando a la propiedad o vendiendo la propiedad a una persona que tenía la intención de mudarse.
- Un propietario tuvo que demoler o hacer una remodelación sustancial porque la unidad representaba una amenaza para la salud y la seguridad.
- El inquilino cometió un delito o una amenaza criminal en la propiedad.
- El inquilino violó el contrato de arrendamiento al subarrendar la propiedad, causar molestias o quedarse después de que expiró el contrato.
¿Cómo se están preparando los tribunales para la expiración de las protecciones para inquilinos?
Conneely dijo que el Consejo Judicial del estado considerará el viernes si se debe revisar el formulario de retención ilegal que los propietarios deben completar para agregar un elemento que incluya declaraciones sobre los intentos de solicitar una exención de alquiler.
Heimerich dijo que su departamento está trabajando con los tribunales para establecer una línea telefónica para que los tribunales llamen para confirmar y obtener más información sobre casos específicos de alivio del alquiler.
En el condado de Riverside, por ejemplo, alguien del Tribunal Superior llamará a representantes de los socios sin fines de lucro de los condados, Lift to Rise o United Way, para verificar el estado de la solicitud de alivio de alquiler de un inquilino.
“Es un proceso relativamente simple, pero creemos que funcionará bien”, dijo Mike Walsh, subdirector de la Autoridad de Vivienda del Condado de Riverside.
Pero Conneely dijo que los tribunales no están obligados a buscar nada para determinar si un caso debe continuar. A los defensores de los inquilinos les preocupa que esto pueda llevar a que los casos avancen desafiando la ley.
¿Están terminando también las protecciones locales contra el desalojo?
Muchas jurisdicciones del área de la Bahía han continuado protegiendo los desalojos en el pasado hoy, incluidas las ciudades de Oakland y Berkeley así como también el Condado de Alameda y Condado de Solano.
La ciudad de Los Angeles continuará teniendo sus protecciones de impago hasta que la ciudad levante sus protecciones de emergencia, al igual que la ciudad de Fresno. Consulte con su jurisdicción local si se mantendrán más protecciones.
¿Qué pueden hacer las ciudades para proteger a los inquilinos?
Si su ciudad no extendió sus protecciones de desalojo antes de la aprobación en junio de las protecciones contra desalojos más recientes, la ley estatal les impide promulgar protecciones más estrictas sobre la falta de pago del alquiler hasta marzo de 2022. Sin embargo, las ciudades y los condados aún pueden promulgar otras garantías.
“Una ciudad podría decidir tener protecciones adicionales para los inquilinos que están recibiendo notificación de desalojo por mudanza del propietario, que en realidad es uno de los tipos de desalojos en los que estamos viendo un aumento”, dijo Lupe Arreola, directora ejecutiva de Tenants Together, durante una reciente conferencia de prensa.
“Es increíblemente importante que los gobiernos locales dediquen recursos a la asistencia legal para los inquilinos que terminan en los tribunales cuando enfrentan demandas de desalojo”, agregó el asambleísta David Chiu, un demócrata de San Francisco que fue autor de la ley estatal.
¿Cuánta ayuda para el alquiler se ha pagado y cuánto queda todavía disponible?
El estado ha pagado al menos $649 millones hasta ahora, a casi 55,000 hogares. Administra alrededor de $2.6 mil millones en dinero federal con la ayuda de un contratista privado, y ya ha recibido solicitudes por alrededor de $2.9 mil millones. Pero las ciudades y los condados locales tienen $2 mil millones adicionales, aunque esos fondos no se registran en una base de datos centralizada.
¿Qué pasa si el estado se queda sin dinero?
Heimerich dijo que el estado podría ser elegible para más fondos, si otro estado tiene un alivio de alquiler no gastado. Y si una ciudad o condado tiene dólares sobrantes, podrían ir a otra jurisdicción que los necesite.
“Necesitamos que cualquier persona que crea que usted podría ser elegible para recibir estos fondos se postule ahora mismo”, dijo Chiu.
“Si desembolsamos todos los fondos que tenemos, probablemente seríamos elegibles para recibir más fondos federales, pero si no desembolsamos el dinero que tenemos en este momento, existe la posibilidad de que el dinero se recupere”.
Este artículo fue publicado originalmente por CalMatters. Read this article in English. CalMatters.org es una organización de medios de comunicación sin fines de lucro, no partidista, que explica las políticas públicas y los temas políticos de California.
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