¿$600 mil para viviendas destinadas a desamparados? Una auditorÃa sugiere, en su lugar, gastar el dinero en refugios
Con el aumento de los costos de construcción de viviendas, el controlador de la ciudad de Los Ãngeles, Ron Galperin, recomienda que se vuelvan a evaluar algunos proyectos para ver si se pueden recortar sus presupuestos para usar menos del bono de vivienda para personas sin hogar de $1.2 mil millones de la ciudad.
En una auditorÃa que se dará a conocer el martes, Galperin descubrió que más de 1.000 unidades de vivienda aprobadas para financiamiento a través de la Proposición HHH podrÃan superar los $600.000 cada una.
Para los estándares del Ayuntamiento, la propuesta era audaz.
“El costo promedio de construir muchas de estas unidades se aproxima, y en muchos casos excede, el precio de venta promedio de un condominio en la ciudad de Los Ãngeles y de una casa unifamiliar en el condado de Los Ãngelesâ€, según la auditorÃa, de la cual una copia temprana fue obtenida por el Times.
La auditorÃa dice que la ciudad deberÃa evaluar si puede revisar los proyectos de viviendas para personas sin hogar que tienen costos “atÃpicos†y, en su lugar, utilizar innovaciones como viviendas compartidas, construcción modular y financiamiento simplificado. Luego, los ahorros se deben trasladar a refugios, viviendas puente, centros de higiene y otras instalaciones de servicios para abordar las necesidades más inmediatas de la población sin hogar de la ciudad, dijo.
El gasto en albergues y otras instalaciones y servicios a corto plazo se redujo el año pasado debido a que los crecientes costos amenazaron el objetivo del programa de bonos de suministrar 10.000 unidades de vivienda de apoyo para personas sin hogar en 10 años.
EEUU POBREZA-vivienda, desamparados
La auditorÃa también destacó el lento progreso del programa, que aún no ha producido una nueva unidad de vivienda para personas sin hogar tres años después de que los votantes aprobaron el bono en noviembre de 2016. Los dos primeros proyectos están programados para completarse más adelante este año.
Pero las crÃticas por los retrasos y los costos crecientes fueron silenciados, y la auditorÃa culpó a las barreras regulatorias, un grupo limitado de desarrolladores, procesos de permisos engorrosos, costos laborales y litigios que han bloqueado una ordenanza de la ciudad destinada a racionalizar proyectos de viviendas para personas sin hogar.
“No estamos diciendo que deberÃamos estar avergonzados de HHHâ€, dijo Galperin a través de un portavoz. “Decimos que tenemos un programa que no está siguiendo el ritmo de la crisis actual. Necesitamos determinar qué cambios se pueden hacer para que podamos cumplir mejor la intención que tenÃan los votantes cuando aprobaron esta propuestaâ€.
El alcalde de Los Ãngeles, Eric Garcetti, emitió un comunicado el lunes llamando a la auditorÃa “una mirada reflexiva†que “reconoce legÃtimamente la profunda complejidad de la tarea que tenemos ante nosotrosâ€.
Varios alcaldes intentaron diferentes soluciones desde que la ausencia de viviendas se convirtió en una crisis, en la década de 1980.
La auditorÃa sugirió que la ciudad podrÃa haber actuado demasiado rápido, apresurándose a asignar todos los fondos en lugar de esperar a que entren en vigencia nuevas leyes que habrÃan facilitado el proceso de desarrollo.
La ordenanza de vivienda de apoyo permanente de la ciudad, adoptada en 2017, buscaba reducir las restricciones de zonificación y estacionamiento en los proyectos de HHH, pero se ha estancado debido a demandas judiciales. El gobernador Gavin Newsom firmó una nueva ley estatal diseñada para lograr la misma racionalización el mes pasado.
Mientras tanto, presionado por el comité de supervisión ciudadana de la Proposición HHH, Garcetti ha llevado a cabo un desafÃo de innovación que resultó en comprometer $120 millones de los fondos de bonos para seis proyectos con el objetivo de construir viviendas más rápido y por menos. En total, los desarrolladores suministrarÃan 975 nuevas unidades a un costo promedio de $351.965. La auditorÃa descubrió que las ideas desarrolladas en el desafÃo podrÃan haber ahorrado dinero y tiempo si se implementaran durante todo el programa.
Recientemente, la ciudad también estableció un puesto de “conserje†de HHH, una persona para ayudar a guiar proyectos a través de aprobaciones de varios departamentos de la ciudad. La auditorÃa lo describió como un buen paso, pero tardÃo.
“A pesar de que la ciudad solicitó y desarrolló ideas para abordar estos problemas de formas más innovadoras, continuó otorgando fondos de la Proposición HHH antes de que algunas de las ideas pudieran florecer por completoâ€, dijo la auditorÃa. “La decisión de la ciudad de impulsar y otorgar condicionalmente casi todos los fondos restantes representa una oportunidad perdida para maximizar el impacto de la Proposición HHHâ€.
Si se sigue, la reevaluación propuesta por Galperin podrÃa afectar hasta 95 proyectos de viviendas para personas sin hogar que hayan recibido aprobación preliminar, pero que no hayan alcanzado la siguiente etapa para obtener un acuerdo de desarrollo con la ciudad. La auditorÃa reconoció que hacer cambios significativos en esas etapas podrÃa no ser factible, pero dijo que la ciudad deberÃa intentarlo.
Pero el Departamento de Vivienda e Inversión Comunitaria de la ciudad emitió un comunicado diciendo que cambiar los términos de los proyectos con aprobación condicional serÃa una mala práctica comercial, “retrasando aún más el proceso de desarrollo previo y el inicio de la construcción de los proyectos afectados, creando nuevas brechas de financiación para esos planes y reducir el valor temporal del dinero en un entorno inflacionario de costos de construcciónâ€.
También crearÃa “un efecto escalofriante en la industria del desarrollo y dañarÃa la reputación de la ciudadâ€, dijo el departamento.
Nicholas Halaris, presidente del comité de supervisión ciudadana de HHH, dijo que la idea de reprogramar proyectos con aprobación preliminar era “una idea interesanteâ€, pero podrÃa ser mejor mirar hacia adelante que hacia atrás. Los Ãngeles está construyendo viviendas a una escala mayor que cualquier otro lugar, afirmó.
“Hay un tremendo impulso. El próximo lote será mejorâ€.
La auditorÃa, que también intentó explicar por qué los proyectos cuestan tanto, descartó el factor comúnmente citado del costo de la tierra como “probablemente exagerado†y, en cambio, apuntó a “costos blandos†como el 40% de los proyectos, casi tanto como mano de obra y materiales.
“El alto nivel de costos blandos indica que los desarrolladores están gastando grandes cantidades en actividades que no son de construcción, como honorarios, consultores y costos de financiamientoâ€, dijo.
La auditorÃa también criticó la administración de la ciudad del programa de bonos por haber dividido el liderazgo y recomendó la formación de una autoridad contable centralizada para el resto del programa. Además, dijo, la ciudad pagó millones de dólares en remuneración de intereses innecesarios pidiendo prestado del bono antes de que los proyectos estuvieran listos para usar el dinero.
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